Góp vốn bằng giá trị lợi thế quyền thuê đất?

Câu hỏi: Khách hàng của Agribank-Chi nhánh Thăng Long là một doanh nghiệp thuộc loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do tổ chức làm chủ. Trong hồ sơ pháp lý về việc thực hiện góp vốn thành lập, Chủ sở hữu của Doanh nghiệp khách hàng thực hiện góp vốn bằng tài sản cố định (nhà cửa vật kiến trúc; máy móc thiết bị; thiết bị dụng cụ quản lý; phương tiện vận tải) và giá trị lợi thế vị trí địa lý của một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có nguồn gốc là Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm. 
Khi tiến hành thẩm định hồ sơ, Agribank-Chi nhánh Thăng Long đã có văn bản yêu cầu khách hàng tiến hành hoàn thiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất đã được Chủ sở hữu góp vốn vào khách hàng. Tuy nhiên khách hàng của Agribank-Chi nhánh Thăng Long đã có văn bản trả lời cho rằng giá trị lợi thế quyền thuê đất không phải là tài sản có đăng ký quyền sử dụng sở hữu và do vậy không cần thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản mà chỉ cần thực hiện bàn giao tài sản có xác nhận bằng biên bản theo quy định tại Khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020. 
Vậy đề nghị PVL cung cấp ý kiến pháp lý về quan điểm nêu trên của Khách hàng chúng tôi về việc góp vốn bằng giá trị lợi thế quyền thuê đất là có cơ sở hay không?

1. Chúng tôi không tìm thấy trong pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về Giá trị lợi thế vị trí địa lý của quyền sử dụng đất là một tài sản độc lập không gắn liền với quyền sử dụng đất.Sự tăng hoặc giảm của Giá trị quyền sử dụng đất đối với một thửa đất cụ thể, về mặt pháp lý đó là sự thay đổi giá trị của một tài sản (quyền tài sản).

Chúng tôi cho rằng: lợi thế về quyền thuê đất (theo hợp đồng thuê đất đã ký và thời gian còn lại của hợp đồng) và lợi thế về vị trí địa lý, quy mô, diện tích Thửa đất là hiện hữu trong điều kiện kinh tế hiện nay, thường mang lại lợi ích tương đối lớn cho Tổ chức kinh tế thuê đất. Tuy nhiên, các giá trị lợi thế này luôn gắn liền với quyền sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể đó, và là các lợi ích kinh tế của người sử dụng đất. Nói cách khác, không thể góp vốn Giá trị lợi thế vị trị địa lý của quyền sử dụng đất mà không gắn liền với việc chuyển giao quyền sử dụng đất.
2. Kể cả trường hợp giả sử rằng: Giá trị lợi thế vị trí địa lý của quyền sử dụng đất hay Giá trị lợi thế của quyền thuê đất có thể xem xét là một tài sản độc lập với quyền sử dụng đất, thuộc loại tài sản khác định giá được bằng Đồng Việt Nam để góp vốn, như ý kiến của Khách hàng AGB mà không gắn liền với việc chuyển giao quyền sử dụng đất bằng một giao dịch hợp pháp. Theo chế độ kế toán của Việt Nam (Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 04-VAS04) thì quyền sử dụng đất thuộc loại tài sản vô hình: là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình. Căn cứ vào điều này thì Giá trị lợi thế của quyền thuê đất này cũng không đáp ứng là tài sản vô hình do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình. Bởi giá trị này hoàn toàn có thể bị mất/ hết giá trị bất cứ khi nào khi quyền sử dụng Thửa đất được Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt một cách trực tiếp hoặc gián tiếp (chẳng hạn như giao dịch thế chấp tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng).

Kết luận: Vì các lý do nêu trên, chúng tôi nhận định rằng: Ý kiến của Khách hàng của Quý Ngân hàng đã nêu là không có căn cứ pháp luật.

• Những việc cần thực hiện ngay sau khi thành lập công ty
• Giá trị lợi thế địa lý để góp vốn
• Cẩn thận với loại hợp đồng vay thế chấp bằng tài sản người khác
• Bồi thường Chi phí đào tạo
• XE QUÁ HẠN ĐĂNG KIỂM, AI BỊ PHẠT?